Superbonus 110%: consulenza legale
Superbonus 110%: cosa sapere
Il Superbonus è l’agevolazione fiscale disciplinata dall’articolo 119 del decreto legge n. 34/2020, che consiste in una detrazione del 110% delle spese sostenute a partire dal 1 luglio 2020 per la realizzazione di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici. Tra gli interventi agevolati rientra anche l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
L’agevolazione si affianca alle detrazioni, già in vigore da molti anni, spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus) e per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63/2013.
La legge di bilancio 2022 ha prorogato l’agevolazione, prevedendo scadenze diverse in funzione dei soggetti che sostengono le spese ammesse.
In particolare, il Superbonus spetta:
- fino al 31 dicembre 2025, nelle seguenti misure
- 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023
- 70% per le spese sostenute nel 2024
- 65% per le spese sostenute nel 2025
per i condomini e le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte e professione, per gli interventi su edifici composti da due a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
Sono compresi gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, nonché quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione.
La detrazione va ripartita in quattro quote annuali di pari importo.
Stessa data di scadenza anche per gli interventi effettuati dalle Onlus (Organizzazioni non lucrative di utilità sociale), dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale iscritte negli appositi registri.
- fino al 31 dicembre 2022 (con detrazione al 110%), per gli interventi effettuati da persone fisiche sugli edifici unifamiliari, a condizione che al 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo
- fino al 31 dicembre 2023 (con detrazione al 110%), per gli interventi effettuati dagli Iacp (ed enti con le stesse finalità sociali) su immobili, di proprietà o gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica, a condizione che al 30 giugno 2023 siano stati eseguiti lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo. Stessa scadenza anche per le cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi su immobili assegnati in godimento ai propri soci.
Interventi principali o trainanti
- interventi di isolamento termico sugli involucri
- sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni
- sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti
- interventi antisismici.
Gli interventi agevolabili
Interventi aggiuntivi o trainati
- interventi di efficientamento energetico
- installazione di impianti solari fotovoltaici e sistemi di accumulo
- infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici
- interventi di eliminazione delle barriere architettoniche (16-bis, lettera e del Tuir).
Amministratore di Condominio e Superbonus 110%
Superbonus 110% Condomini: il ruolo dell’amministratore
La prima cosa da sapere è che l’amministratore di condominio può essere ritenuto responsabile per la mancata fruizione dell’agevolazione. Da qui, il dovere di seguire in prima persona gli interventi sulle parti comuni dell’edificio ed eseguire gli adempimenti necessari per godere del beneficio fiscale.
Per giurisprudenza consolidata, la mancata fruizione dell’agevolazione fiscale da parte del condomino comporta la responsabilità dell’amministratore di condominio, se è dimostrato che questo danno non si sarebbe verificato nel caso di corretto adempimento (cfr. sent. Corte di Cassazione n.22343 del 26/09/2017 e n.11548 del 14/05/2013).
Di cosa l’amministratore di condominio si dovrebbe occupare in relazione agli interventi che rientrano nel Superbonus 110%?
Per non incorrere in eventuali ricorsi da parte dei condomini, contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate e, infine, nella responsabilità per la mancata fruizione dell’agevolazione fiscale, l’amministratore di condominio deve procedere a dei passaggi obbligati.
- Convocazione dell’assemblea
Prima di ogni cosa, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di convocare l’assemblea condominiale ogni qualvolta si renda necessaria la pronuncia da parte dei condòmini per l’avvio e lo svolgimento dei lavori e per la gestione della richiesta di agevolazione fiscale.
- Gestione dei rapporti con imprese e tecnici
Soprattutto per le parti comuni dell’edificio, è opportuno che l’amministratore segua i rapporti con le imprese e i tecnici coinvolti. Inoltre, è importante e necessario che proceda alla verifica dello studio di fattibilità, all’individuazione dei requisiti dell’impresa appaltatrice, alla gestione dei rapporti con l’impresa anche ai fini dello sconto in fattura o della cessione del credito d’imposta, al pagamento dell’impresa su affidamento del condominio. Eventualmente, l’amministratore può anche assumere il ruolo di Responsabile dei Lavori, salvo nomina di un soggetto diverso.
- Attivazione delle pratiche burocratiche
Nell’ambito dei lavori su parti comuni dell’edificio condominiale, l’amministratore è anche tenuto ad acquisire le documentazioni da allegare alla domanda di agevolazione fiscale. Alcune di queste vengono prodotte da tecnici abilitati, come nel caso dell’asseverazione per gli interventi di efficientamento energetico e dell’asseverazione per gli interventi antisismici. Vi è anche il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta, ai fini dell’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura che può essere rilasciato da dottori commercialisti, esperti contabili, consulenti del lavoro, periti ed esperti tenuti dalle CCIAA, responsabili dei Caf-impresa o dei Caf-dipendenti.
L’amministratore di condominio rientra, inoltre, tra i soggetti a cui è assegnato il compito di inviare all’Agenzia delle entrate la “Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica”, per l’esercizio dell’opzione per la cessione o per lo sconto in alternativa alle detrazioni spettanti nella misura del 110 %, sempre in riferimento agli interventi sulle parti comuni dell’edificio condominiale. L’amministratore può adempiere al compito direttamente, oppure avvalendosi di un intermediario.
- Adempimenti fiscali
Entro l’anno successivo a quello in cui sono sostenute le spese affrontate dal condominio per gli interventi rientranti nel Superbonus, come le altre spese per l’esecuzione di lavori sulle parti comuni, devono essere comunicati gli importi dall’amministratore di condominio all’Amministrazione finanziaria.
- Conservazione dei documenti
L’amministratore deve conservare tutta la documentazione relativa agli interventi eseguiti sulle parti comuni dell’edificio condominiale per esibirla in caso di verifiche da parte dell’Agenzia delle entrate. Tra i documenti da conservare, vi sono soprattutto quelli di natura fiscale: ricevute e fatture passive a dimostrazione della realizzazione dei lavori; dati e visura catastale dell’edificio interessato dall’intervento; contabili e ricevute bancarie a riprova dell’avvenuto pagamento delle spese fatturate.
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